Il mercato immobiliare della Liguria e di Genova: andamento e previsioni al 2023, decremento inferiore alla media nazionale pari al 12,8%
Se i prezzi evidenziano un forte incremento, crescendo del quattro per cento su base annua, dopo anni di stabilità, il mercato immobiliare della Liguria, come anticipato, si avvia a chiudere l’anno in corso con una contrazione degli scambi di case dell’undici per cento, con un decremento inferiore rispetto alla media nazionale (pari al 12,8 per cento).
Ciò porta a stimare un numero di compravendite di immobili residenziali nel mercato ligure, a chiusura del 2023, pari a circa 26.700 unità, che coprono a livello nazionale circa il quattro per cento del totale, quantificabile in 680mila transazioni.
Contemporaneamente è cresciuta la domanda di immobili in locazione stagionale trainata dalla clientela italiana, proveniente in prevalenza da Lombardia e Piemonte, alla ricerca di alloggi per famiglie maggiormente rispondenti a esigenze turistiche incentrate sulla diversificazione delle ferie piuttosto che sulla permanenza in un’unica località.
La domanda di locazione turistica, infine, riguarda principalmente la componente straniera, con quasi la metà degli arrivi provenienti da paesi extra europei. Le compravendite di seconde case, per investimento e per uso familiare, continuano a rappresentare un mercato interessante e dinamico, soprattutto per italiani, tedeschi e americani, nonostante la carenza di offerta.
Parallelamente il mercato delle locazioni brevi nelle zone centrali di Genova ha fatto registrare un importante incremento, nonostante la contrazione delle offerte di locazione indirizzate a studenti e trasfertisti.
Genova rappresenta il principale mercato residenziale della regione. Le compravendite registrate nel 2022 coprono il trenta per cento del totale dell’intero territorio ligure e il 72 per cento dei capoluoghi e simil peso ha il fatturato per qualità complessiva del patrimonio genovese da un lato e presenza di località di rilievo dall’altro, ovvero nei territori marini.
I principali indicatori di mercato riferiti al peso della città sono cresciuti negli ultimi otto mesi, con gli scambi previsti in aumento di circa un punto percentuale per la fine del 2023. La Spezia, con una previsione di circa 1.920 transazioni, si conferma al secondo posto per dinamicità, mentre Imperia e Savona realizzano circa il 2,5 per cento delle compravendite residenziali della regione e poco più del sei per cento di quelle dei capoluoghi.
Dal lato delle quotazioni le difficoltà della tenuta del valore del prodotto residenziale sono state evidenti per lungo tempo, anche prima della crisi pandemica del 2020. Solo l’offerta genovese è stata interessata da un incremento dei prezzi già a partire dal 2021, mentre gli altri territori hanno proseguito nella diminuzione dei valori che li ha portati, a fine 2022, a essere in ripresa, e si prevede che questo andamento crescente possa proseguire nel 2023 e nell’anno successivo.
Il mercato degli investimenti in Italia si concentra in Lombardia e nel Lazio. Tolto il peso di queste regioni, che concentrano circa l’85 per cento del totale, la media matematica del rimanente porterebbe il contributo di ogni regione allo 0,85 per cento. Con questa lettura il peso delle allocazioni in Liguria, corrispondente al circa il tre per cento del totale, è da considerarsi una discreta performance.
Il processo di rigenerazione urbana del litorale di Genova, intrapreso a partire dai fondi stanziati dal Pnrr, grazie alla contestuale ricollocazione di alcune delle funzioni portuali porterà nei prossimi cinque anni, in funzione di ricadute dirette e indirette, a una valorizzazione economica complessiva dell’intero patrimonio immobiliare cittadino pari a circa quindici punti percentuali, con una crescita del venti per cento del valore medio delle abitazioni. La piena attuazione delle previsioni di rigenerazione urbana nel corso dei prossimi tre lustri consentirà di incrementare il valore della città di quasi il cinquanta per cento e avrà come ricadute sociali ed economiche la possibilità di ospitare quasi mille nuovi residenti e fornire lavoro a più di 5.000 addetti.
Il mercato immobiliare residenziale della Città metropolitana di Genova, nell’ultimo quinquennio, è stato interessato da una ripresa della crescita del numero di compravendite concluse su base annua, ad esclusione del 2020. Tale incremento è stato accompagnato, negli ultimi anni, da una modesta crescita delle quotazioni immobiliari su tutto il territorio cittadino.
Il numero di transazioni rilevato nel primo trimestre del 2023 nell’intera Città metropolitana è stato di 3.750 unità circa, con una crescita di cinque punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nelle realtà esterne al capoluogo si è osservato un andamento allineato a quanto rilevato in tutta la Città metropolitana, con un incremento dell’8,2 per cento su base annua.
L’intensità delle compravendite in relazione allo stock esistente su scala metropolitana è superiore alla media nazionale, con 2,59 transazioni ogni 100 unità immobiliari presenti sul territorio. Nelle realtà esterne al capoluogo, che hanno concentrato circa il 36 per cento del mercato dell’intera Città metropolitana, l’intensità è minore, con 2,28 compravendite ogni 100 unità immobiliari esistenti.
Il mercato delle abitazioni nel Comune di Genova nel corso degli ultimi cinque anni è stato interessato da un numero di compravendite e da un ammontare del fatturato complessivamente superiori alla media dell’ultimo decennio. Il numero di abitazioni compravendute nel comune di Genova nel 2022 è stato pari a circa 9.000 unità immobiliari, con un incremento del 2,5 per cento rispetto al 2021.
Il tasso di assorbimento del 2022 è stato di quasi il 90 per cento, a fronte di un’offerta pari a poco più di 10.000 abitazioni interessata da una riduzione inferiore a un punto percentuale rispetto all’anno precedente.
Il fatturato complessivo del comparto nel 2022 è stato di 1,7 miliardi di euro (più 1,2 per cento sul 2021).
Dopo un andamento negativo delle quotazioni immobiliari del comune di Genova, che ha caratterizzato l’arco temporale ricompreso fra il 2008 e parte del decennio, a partire dal 2016 si sono osservati i primi incrementi di canoni di locazione e prezzi di vendita nelle zone centrali, che risultano però ancora inferiori di circa sette punti percentuali rispetto a quanto rilevato nel 2008.
Per quanto riguarda le quotazioni immobiliari delle zone semicentrali si registrano i primi incrementi di valore a partire dal 2016, con prezzi medi cresciuti di 4,4 punti percentuali nell’ultimo anno, mentre in periferia l’andamento delle quotazioni immobiliari nel corso del 2022 inizia a mostrare segnali di ripresa, con prezzi saliti del 2,4 per cento e canoni aumentati del 7,1 per cento.
Anche per Genova e la regione Liguria, le azioni intraprese dal Governo centrale di concerto con le Amministrazioni regionali, Ministero della salute e Comitato tecnico scientifico nel 2020 e 2021, al fine di contenere la diffusione della pandemia, hanno avuto un impatto significativo sull’economia locale come su quella nazionale, coinvolgendo di conseguenza anche il mercato immobiliare, con dinamiche differenti in relazione ai comparti e ai contesti territoriali e urbani di riferimento.
Gli effetti sul mercato saranno visibili anche nel prossimo biennio ma con differenti livelli di dinamicità complessivi. Le previsioni per il 2023 indicano un incremento degli scambi a quota 9.100 abitazioni, a fronte di una stabilizzazione dell’offerta presente sul mercato, che portano l’assorbimento ad attestarsi sopra al novanta per cento.
In riferimento ai prezzi medi di vendita rilevati nel comune di Genova nel 2022, si registrano per le zone centrali valori al metro quadro pari a 3.750 euro, 3.650 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 2.150 euro al metro quadrato nelle zone periferiche; contro canoni per le stesse aree che si attestano rispettivamente a 155, 145 e 75 euro metro quadrato anno.
Le previsioni per il 2023 restituiscono variazioni dei prezzi medi in crescita che si attesteranno per le zone centrali a circa 3.950 euro al metro quadrato, per le zone semicentrali a 3.750 euro al metro quadrato e per le zone periferiche a 2.200 euro al metro quadrato. Contestualmente anche i canoni medi di locazione medi registrano trend di crescita, con valori nelle zone centrali che toccheranno i 160 euro metro quadrato anno, 150 euro metro quadrato anno per il semicentro e 80 euro metro quadrato anno in periferia.
